القاهرة تستعين بالعقارات لزيادة حصيلة الضرائب

تعول السلطات المصرية على قطاع العقارات كمصدر إضافي للتمويل خلال الفترة المقبلة، من أجل توسيع القاعدة الضريبية لتشمل المزيد من الوحدات السكنية والتجارية، مع التركيز على الأصناف الفاخرة منها.

وتسعى القاهرة في خطتها إلى ضمان تحقيق التوازن بين تحصيل الضرائب وبين تخفيف الأعباء على أصحاب العقارات الصغيرة والمتوسطة، لكن خبراء مصريون شككوا في قدرة الحكومة على تحقيق هذه المعادلة.

وحصرت الدولة نحو 45 مليون وحدة ومنشأة عقارية، ضمن خطة تستهدف إدراج حوالي 1.5 مليون عقار فاخر ضمن القاعدة الضريبية، وفق بيانات مصلحة الضرائب المصرية.

وتُطبق الضريبة العقارية في مصر بمعدل 10 في المئة من صافي القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم 30 في المئة من المصروفات على الوحدات السكنية، و32 في المئة على الوحدات غير السكنية.

وثمة إعفاءات للوحدات ذات صافي الإيجار السنوي أقل من 24 ألف جنيه (حوالي 474 دولارًا)، مع إعفاء الملاك الذين يمتلكون عقارًا سكنيًا بقيمة سوقية أقل من مليوني جنيه (نحو 40 ألف دولار) بشرط تقديم طلب رسمي للإعفاء.

وذكرت مصادر مطلعة لـ”العرب” أن الحكومة تسعى إلى إضافة نحو 450 ألف وحدة عقارية جديدة سنويًا إلى القاعدة الضريبية، بهدف توسيع نطاق التحصيل الضريبي.

وتشير بيانات وزارة المالية إلى أن الحكومة تستهدف زيادة حصيلة ضرائب الممتلكات إلى 361.7 مليار جنيه (حوالي 7 مليارات دولار) في موازنة 2025 – 2026، بنمو قدره 55.4 في المئة مقارنة بالعام المالي الجاري.

وتخطط السلطات لتعديل قانون الضريبة العقارية، مع الإبقاء على معدل الضريبة الحالي عند 10 في المئة، بينما سيتم رفع حد الإعفاء ليتماشى مع الارتفاعات المستمرة في أسعار العقارات.

ويقول محللون إن الحكومة سوف تتبنى آلية جديدة تقيس الضريبة على أساس القيمة السوقية الحقيقية للعقار بدلًا من التقديرات السابقة، بهدف تعزيز العدالة الضريبية.

وتواصل مصر تنفيذ مشروع الرقم القومي للعقارات لبناء قاعدة بيانات موحدة تربط كل وحدة عقارية بمالكها قانونيًا، ما يسهم في تحسين كفاءة الحصر الضريبي والحد من النزاعات المتعلقة بملكية العقارات.

ويؤكد الخبراء أن الخطوة تأتي وسط ضغوط اقتصادية متزايدة، والالتزامات المتنامية تجاه برامج الحماية الاجتماعية ودعم الاستثمار، ولذلك تبحث الحكومة عن أدوات مالية بديلة ومستدامة تعزز من الحصيلة الضريبية دون الاعتماد الكلي على الأنشطة الإنتاجية أو ضرائب الدخل.

ويمثل هذا الإجراء توسعًا غير مسبوق في هيكل الضريبة العقارية التي طالما أثارت جدلًا مجتمعيًا بشأن عدالتها ومدى كفاءة تطبيقها.

وقال مدير مركز العاصمة للدراسات والأبحاث الاقتصادية في مصر خالد الشافعي إن “توسيع الاعتماد على العقارات كمصدر للضريبة محاولة لتعويض أي تراجع متوقع في ضرائب الشركات نتيجة تسهيلات وحوافز تُقدم للمستثمرين المحليين والأجانب.”

وأضاف في تصريح لـ”العرب” إن “ذلك التوجه يعكس فلسفة الإصلاح المالي المستندة إلى العدالة الضريبية، أي تحميل القادرين من أصحاب العقارات الفاخرة نصيبًا أكبر من العبء الضريبي.”

وأوضح الشافعي أن هذا يفتح المجال أمام إعادة تقييم شامل للثروة العقارية في مصر، وربما يضع حجر الأساس لقاعدة بيانات عقارية دقيقة تُمكن الدولة من التخطيط بشكل أفضل للمدن والخدمات.

وفي ما يخص فرص نجاح الخطة، من حيث المبدأ، تمثل العقارات ثروة ثابتة ضخمة لم تُستغل ضريبيًا بالشكل الأمثل في السابق، ما يجعلها مصدرًا مهمًا يمكن أن يحقق للدولة إيرادات منتظمة ومتزايدة، في ظل معدلات النمو الديموغرافي والتوسع العمراني.

ورهن الخبير الاقتصادي المصري ياسر عمارة نجاح الخطوة الحالية بكفاءة الحصر والتقييم وعدالة التطبيق لمنع التهرب الضريبي، ووجود آليات تظلم فعالة لحماية المواطنين من التقديرات الجزافية.

وأوضح لـ”العرب” أنه ينبغي التدرج في التطبيق لتفادي الأعباء المفاجئة على الشرائح السكنية المتوسطة، متوقعا أن تؤدي الخطوة لإعادة ضبط سوق التقييم العقاري بمصر.

ومن شأن هذه الخطوة المرتقبة أن تدفع الجهات الحكومية إلى تطوير معايير شفافة وعلمية لتقييم الوحدات، اعتمادًا على عوامل مثل الموقع، المساحة، البنية التحتية، والعمر الافتراضي للمبنى.

وتوقع عمارة أن يكون لهذا التقييم تأثيرا مباشرا على سوق الشراء والبيع، إذ يتحتم على المتعاملين مراعاة التزامات الضريبة العقارية ضمن تكاليف الصفقة، وأيضًا القيمة التأجيرية لأن الضرائب الجديدة قد تنعكس على ضبط أسعار الإيجارات خاصة الوحدات الراقية.

ورغم أن السلطات تستهدف العقارات الفاخرة حاليا، إلا أن التوسع الأفقي في إدراج عدد كبير من الوحدات سنويًا يثير مخاوف من أن تمتد الآثار إلى الشرائح المتوسطة والاقتصادية، إذا لم توضع معايير دقيقة لتحديد من تنطبق عليه الضريبة.

وربما يجد أصحاب العقارات في المناطق الحضرية القديمة، الذين يسكنون في وحدات قيّمة، لكن بدخل ثابت أو محدود، أنفسهم فجأة أمام التزامات ضريبية جديدة قد تفوق طاقتهم.

وعلاوة على ذلك قد يواجه مستأجرو الوحدات التجارية وأصحاب المشاريع الصغيرة ارتفاعًا في الإيجارات نتيجة تحميلهم جزءًا من هذه الأعباء.

ويكمن التحدي الحقيقي في قدرة الدولة على تطبيق الضريبة بعدالة وكفاءة، إذ لا تزال هناك فجوة في البيانات، وصعوبات في الوصول إلى بعض العقارات المسجلة بأسماء ورقية أو غير محدثة في السجلات الرسمية.

كما أن مشكلة العقارات غير المقننة أو العشوائية قد تفتح بابًا واسعًا للتفاوت والتمييز في التطبيق، ما لم يتم تصحيح منظومة التسجيل العقاري بالتوازي مع تطبيق الضريبة.

وإذا جرى تنفيذ هذه الخطة وفق معايير وأسس عادلة، وتوجيه العائدات لصالح تحسين البنية التحتية والخدمات المحلية في مصر، فإن الضريبة العقارية قد تمثل تحولًا مهمًا في العدالة الضريبية وتعظيم الإيرادات دون المساس بذوي الدخول المحدودة.

وعلى العكس، إذا تحولت الخطوة المرتقبة إلى أداة لجمع الأموال دون خدمات ملموسة فقد تتحول إلى عبء إضافي يعمق فجوة الثقة بين الحكومة المصرية والمواطنين.